Der Mietspiegel von Paderborn gibt eine Übersicht über die üblicherweise gezahlten Mieten für nicht preisgebundene Wohnungen. Der Mietspiegel dient zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. 

Die ortsübliche Miete beinhaltet keine Betriebskosten im Sinne der §§ 1, 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Für diese Betriebskosten dürfen Vorauszahlungen in angemessener Höhe vereinbart werden.

Der Mietspiegel wird i.d.R. von der Stadt Paderborn unter Mitwirkung von den Interessenvertretern der Eigentümer*innen und der Mieter*innen im Zwei-Jahres-Rhythmus erstellt. Er bietet für Vermieter*innen und Mieter*innen eine Orientierungshilfe, um in eigener Verantwortung die Miethöhe für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage zu vereinbaren und hilft, Konflikte zwischen den Vertragspartnern zu vermeiden.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) unterscheidet zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel. Der ab dem 01.04.2025 gültige Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel nach §558d BGB und ist durch Interessenvertreter -das sind in Paderborn der Haus-und Grundeigentümerverein Paderborn e.V. und der Mieterbund Ostwestfalen-Lippe e.V.- anerkannt.

Das Mieterhöhungsverfahren ist in den §§ 558 ff BGB geregelt. Dort heißt es unter anderem, dass der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (ausgenommen Mieterhöhungen bei Modernisierung oder Veränderungen der Betriebskosten). Zudem darf sich dabei die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 vom Hundert erhöhen (angespannter Wohnungsmarkt nach Mieterschutzverordnung NRW).

Der qualifizierte Mietspiegel gilt als vorrangiges Begründungsmittel im Mieterhöhungsverfahren. Zwar kann der/die Vermieter*in, auch wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, der Angaben für die betreffende Wohnung enthält, weiterhin ein anderes Begründungsmittel wählen. In diesem Fall muss er/sie dennoch auf die Ergebnisse des qualifizierten Mietspiegels im Erhöhungsschreiben hinweisen (§ 558a BGB).

Staffel- und Indexmietverträge können nicht zusätzlich nach dem städtischen Mietspiegel erhöht werden.

Bei dem über den Mietpreiskalkulator ermittelten Mittelwert handelt es sich um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete, die für eine Wohnung bestimmter Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im Schnitt pro Monat gezahlt wird. Die wissenschaftliche Auswertung zeigt, dass die Mietpreise von gleichen Wohnungen erheblich differieren. Dies liegt zum einen am freien Wohnungsmarkt und zum anderen an qualitativen und nicht erfassten Unterschieden der Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis mitbestimmen.

Die Miete einer konkreten Wohnung gilt im Allgemeinen als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten befinden. Diese 2/3-Spanne wird durch den oberen und unteren Spannenwert ermittelt.

Um von der ermittelten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete abzuweichen, muss mindestens eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

• Merkmale liegen vor, die durch den Mietspiegel nicht abgebildet werden und/oder
• ein oder mehrere Merkmale weichen in ihrer Art, ihrem Umfang oder ihrer Qualität wesentlich stärker vom ortsüblichen Standard ab.

Das Ergebnis der ermittelten Vergleichsmiete können Sie sich jeweils am Ende des Berechnungsprozesses durch Klick auf „PDF-Download“ im PDF-Format exportieren bzw. herunterladen.

Zur Erstellung des neuen qualifizierten Mietspiegels 2027 der Stadt Paderborn werden zufällig ausgewählte Vermieter*innen und Mieter*innen angeschrieben. 

Die Teilnahme an der Befragung ist verpflichtend (vgl. Art. 238 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch). Die Befragung endet spätestens am 18.11.2026, damit eine zeitnahe Erstellung und Veröffentlichung des Mietspiegels erfolgen kann.

Im neuen Mietspiegel sollen erstmalig Angaben zu vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern aufgenommen werden, so dass für derartige Objekte ebenfalls Befragungen durchgeführt werden.

Der Mietspiegel wird gemeinsam mit dem Mieterbund Ostwestfalen-Lippe und Umgebung e.V. und dem Haus- und Grundeigentümerverein Paderborn e.V. entwickelt, die die Erhebung ausdrücklich unterstützen.

Jede Gemeinde mit mehr als 50.000 Einwohnern muss alle zwei Jahre einen Mietspiegel erstellen (vgl. § 558c BGB). Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Er muss von der Stadt, für die er erstellt worden ist, oder den Interessenvertretern der Vermieter*innen und Mieter*innen anerkannt worden sein (vgl. § 558d BGB).

Der qualifizierte Mietspiegel gilt als vorrangiges Begründungsmittel im Mieterhöhungsverfahren. Zwar kann der/die Vermieter*in, auch wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, der Angaben für die betreffende Wohnung enthält, weiterhin ein anderes Begründungsmittel wählen. In diesem Fall muss er/sie dennoch auf die Ergebnisse des qualifizierten Mietspiegels im Erhöhungsschreiben hinweisen (§ 558a BGB).

Der Mietspiegel sorgt für Transparenz auf dem Wohnungsmarkt. Er liefert Informationen über die ortsübliche Vergleichsmiete verschiedener Wohnungskategorien und ist daher von großer praktischer Bedeutung für die Mietparteien. Er schafft Rechtssicherheit. Dabei dient er sowohl der Begründung eines Erhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete als auch der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten. Dadurch sollen Streitigkeiten vermieden, Kosten für die Beschaffung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall verringert und Gerichten die Entscheidung in Streitfällen erleichtert werden.

Das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH aus Hamburg wurde damit beauftragt, den neuen qualifizierten Paderborner Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen zu erstellen. In einem ersten Schritt wurde ein Fragebogen zur Datenerhebung an zufällig ausgewählte Vermieter*innen und Mieter*innen versendet. Für die Beantwortung der Fragen besteht eine Auskunftspflicht (vgl. Mietspiegelreformgesetz).

Der Fragebogen befasst sich mit verschiedenen Fragestellungen zum Mietverhältnis. Diese sollten best- und schnellstmöglich, spätestens jedoch bis zum 18.11.2026, beantwortet werden. Sollten einzelne Fragen nicht beantwortet werden können, können diese übersprungen werden.

 Inhaltlich geht es dabei im Wesentlichen um:

•  allgemeine Angaben zum Mietverhältnis, wie die Höhe der Miete und den Beginn des                       Mietverhältnisses                                                            
•  Angaben zu den Räumlichkeiten, wie die Wohnfläche, Anzahl der Zimmer und die Geschosslage
•  das Baujahr des Gebäudes
•  die Ausstattung der Wohnung
•  durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen

Bei der Erstellung des Mietspiegels sind gesetzliche Vorgaben einzuhalten. So dürfen beispielsweise nur solche Mieten im Mietspiegel erfasst werden, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind.                                                 

Daneben werden etwa Mieten in Wohnheimen oder wegen eines Dienst-, Arbeits-, Verwandtschafts- oder Freundschaftsverhältnisses ermäßigte Mieten aus der Erhebung ausgeschlossen, da die Vertragsgestaltung hier vom Üblichen abweicht und deshalb keinen geeigneten Vergleichsmaßstab für einen Mietspiegel darstellt.                                                                                            

Wenn sie ein Schreiben erhalten haben, können Sie mit Ihrem Zugangscode auch online teilnehmen.

Der Schutz Ihrer persönlichen Daten wird gewährleistet. Der Datenschutzbeauftragte der Stadt Paderborn ist in die Erhebung eingebunden. Informationen zur Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten gemäß Art. 13 DSGVO können Sie sich herunterladen.

Die gewonnenen Daten werden ausschließlich für die Abbildung des Mietenniveaus in der Stadt Paderborn genutzt. Die Daten werden streng vertraulich behandelt und lediglich als Ganzes betrachtet.

Anhand des Zugangscodes kann ausgeschlossen werden, dass Wohnungen doppelt in die Erhebung eingehen. Nach Zuordnung und Prüfung wird der Zugangscode gelöscht. Eine Zuordnung der Mietdaten zu den Befragten ist dann nicht mehr möglich.

Für Rückfragen stehen die Mitarbeiter*innen von ALP montags bis freitags von 9 bis 17 Uhr unter der Rufnummer 040 3346476-62 oder per E-Mail unter mietenalp-institutde zur Verfügung.

Sie können sich auch an die Ansprechpartnerin der Stadt Paderborn, Frau Meier, wenden. Sie erreichen sie unter der Rufnummer 05251 88-16286 oder per E-Mail unter st.meierpaderbornde

Der neue Mietspiegel der Stadt Paderborn wird für den freien, also den nicht preisgebundenen Wohnungsmarkt im gesamten Stadtgebiet gelten. Sein Geltungsbereich wird durch gewisse Faktoren eingeschränkt sein, so dass sich auch der Kreis der Befragten entsprechend reduziert.

 Der Mietspiegel gilt unter anderem nicht für:

•   preisgebundene Wohnungen, für die ein Berechtigungsschein notwendig ist oder Wohnraum         mit einer Mietobergrenze, z.B. Sozialwohnungen                                             
•   selbst genutzte Wohnungen
•   Wohnungen in Studierenden-, Jugend- oder Seniorenwohnheimen
•   Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sind
•   Mietverhältnisse mit Sonderkonditionen aufgrund eines Dienst-, Arbeits-, Verwandschafts- oder         Freundschaftsverhältnisses                             
•   (teil-)möbliert vermietete Wohnungen

Die Mietpreisangaben im Mietspiegel beziehen sich auf die monatlichen Nettokaltmieten in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (EUR/m²). Unter der Nettokaltmiete versteht man das Entgelt für die Überlassung der Wohnung, jedoch ohne sämtliche Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung.

 In der Nettokaltmiete nicht enthaltene Betriebskosten (Auswahl):

•   Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung
•   Kosten der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung
•   laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer)
•   Straßenreinigungskosten
•   Kosten der Müllbeseitigung
•   Kosten der Schornsteinreinigung
•   Kosten der Hausbeleuchtung und Gartenpflege
•   hausbezogene Versicherungskosten
•   Kosten des Aufzugs
•   Kosten einer Gemeinschaftsantenne oder einer Verteilanlage für Breitband- oder Glasfasernetz

Angaben zur Wohnfläche finden sich regelmäßig in den Mietverträgen bzw. im Mieterhöhungsverlangen.